官方资本加持 冷链未来炙手可热

2021年，全国人大批准安排新增地方政府专项债券的额度是3.65万亿元。截至2021年12月15日，新增专项债券发行3.42万亿元，占已下达额度的97%。从资金投向看，其中约50%投向交通基础设施、市政和产业园区基础设施领域，约30%投向保障性安居工程以及卫生健康、教育、养老、文化旅游等社会事业，约20%投向农林水利、能源、城乡冷链物流等。这些投入对带动扩大有效投资、保持经济平稳运行发挥了重要作用。

同时，近期财政部会同国家发展改革委印发了申报2022年新增专项债券项目资金需求的通知，明确了2022年专项债券重点用于九个大的方向：交通基础设施、能源、农林水利、生态环保、社会事业、城乡冷链等物流基础设施、市政和产业园区基础设施、国家重大战略项目、保障性安居工程。

戴德梁行认为，由于中国大力推动高科技互联网行业发展，在过去两年中，虽然受到新冠肺炎疫情的影响，但整体写字楼市场的需求依旧保持旺盛，其中，适合高科技互联网及生物医药行业发展的产业园不管是在租赁还是在大宗买卖方面都非常活跃。此外，在2021年推出的五单不动产类公募REITs中，产业园项目占据三席，这极大地刺激了资本市场对产业园区的投资兴趣，使投资者开始不断加码产业园类产品的投资。

以北京和上海为例，2021年，北京完成了6单产业园区的大宗物业成交，总成交额近50亿元，上海共有9个产业园的大宗物业成交，总成交额超过76亿元。随着2022年基建投资加快进行，中国的产业园板块将快速增长。

同时，近年来随着中国居民收入的增长，消费者对生鲜产品及医药用品的需求不断增长，这些需求刺激冷链运输行业快速发展。

欧睿咨询和前瞻产业研究院的数据显示，2019年中国生鲜电商市场规模为2888亿元，同比增长19.1%，占中国生鲜零售市场总额的5.6%。物联云仓数据显示，2019年中国冷库仓储总存量为665万平方米，仅占物流仓储总量的2.1%。

疫情的发生对中国的冷链物流行业，尤其是对冷库存储带来了重大影响。由于社交隔离，居民开始更多地使用电商平台进行网购，一些不习惯使用网购的老年人也不得不开始学习使用这种新型的购物方式，由此带来了庞大的网购量。这进一步推高了国内在疫情防控期间的各类生鲜和药物商品的网购订单量。

中商产业研究的数据显示，2021年中国生鲜电商网络零售交易规模约为3619.5亿元，是2016年的4倍。此外，疫情的发生促使中国食品行业更加重视食品质量和安全问题，而冷链物流仓储设施在这两方面都具备优势。对此，随着中国整体冷库市场对仓储空间的需求越来越大，整体冷链物流市场持续升温。而随着政府对优质冷库设施建设投资的加速，冷库设施在“十四五”期间将进一步增长。